信用卡、房贷借钱的真实利息怎么算？

    有同学说，作业太难；还有同学说，做表太复杂；更有同学说，从小就不会算数……在“21天变财女”里，你有没有发现，到今天，你已经会作图表了而且还很擅长，今天，就再告诉大家怎么变成算数达人。

    遇到负债问题时，最核心的问题是怎么借？&怎么还？

    是到期一次性还清？还是等额本金？或者等额本息？提前还款划算吗？不同的计算方法导致的利率水平截然不同，班主任特别请了好规划的理财师张艳红老师来帮忙一起算账！

    （一）信用卡分期付款免利息或免手续费的问题

    按照咱第六天的课的例子算：消费12000元，分12期，手续费率为0.6%/期。

    每期需偿还多少手续费呢？12000*0.6%*12=864元

    每月实际还款12000/12+864/12=1000元（本金）+72（手续费）=1072元

    但实际承担的年利率是多少呢？是7.2%吗？肯定不是啊！表面上，我们很容易得出年利率=每期手续费率*期数=0.6%*12=7.2%——金融机构也都是这么跟咱们算的。但是，实际情况是这样滴：

    1、 银行在计算每月偿款的时候，利息是按照全部贷款金额计算的，也就是无论你还没还钱，本金都是12000元进。可是，当你偿还了第1个月之后，你的贷款本金 只剩下11000元（12000元-1000元），同理，当你偿还了11个月之后，你的贷款本金只剩下1000元啦，但是现在利息还是72元。

    （画外音：哇！银行好黑心，欺负不懂算数滴小盆友。）

    2、实际年利率怎么算？

    雷锋说：让我告诉大家一个利用excel来计算利率水平的方法。

    ——其实不是雷锋说滴，是张艳红说滴

    在excel中第1行输入本金12000元，在第2-13行输入还款额-1072元（一年12期，所以输12个-1072），然后在第14行输入公式=IRR（A1：A13），ENTER键得出的就是我们实际承担的月利率水平。

    班主任点评：

    那个传奇的IRR是内部收益率（麻烦死记硬背，不要问我为神马~），表格A1到A13中的数字是我们在用信用卡消费12000元之后的现金流变化的情况，这个公式计算的是我们实际负担的月利率，而我们实际付出的年利率成本就是： 1.086%*12=13.032%。

    7.2%变成13.032%，有没有很恐怖？

    看到这里，肯定有同学问了：银行到底占了咱们多大便宜？

    作为银行，每月收到1072元之后，可以继续进行投资。一个1072虽然金额少，但银行客户多啊，1w个或者10w个1072就很恐怖了不是？只有有规模、 有收益，银行就不可能放过啊：比如货币基金的年化收益能达到4%，而这4%巧妙地就从你这转到银行那啦。那要是拿去放房贷呢？就更多了！

    （二）房贷利率和提前还款省多少的问题

    学完第5天课程的童鞋是不是又开始纠结房贷了？等额本金、等额本息哪种还款方式好？是否要提前还款？真是难抉择。

    大家都知道等额本金还的少，但是为什么还有人选等额本息呢？

    我们先来详细比较一下等额本息和等额本金两种还款方式，还是按第5课的案例，105万商业贷款，25年300期计算。——公积金贷款原理一样，大家自己算就行。

    1.采用等额本息还款，前10个月还款情况：

    等额本金还款法，前10个月情况：

    等额本金比等额本息前10个月累计多还91452.82-71225.2=20227.62(元）

    多还本金1035740.53-1015000=20740.53(元）

    等额本金初期还款额高，每月多支出近30%，只适合还款能力较强的人承担哦；另外等额本金在早期比等额本息多还了本金，适合有提前还款计划滴人。

    2. 我们再比较下最后10个月的还款情况。

    等额本金：

    在第111期时，等额本金法与等额本息法还款额就基本相同啦。——也就是说，要还9年“高”月供。

    总的来说：

    1. 两种方法没有绝对的划算，只看哪个时间段更需要现金流：前十年还是后十年？

    2．如果是长期持有的房产，在不影响家庭现金流的情况下，等额本金还款法借贷成本更低。要是未来打算卖的、用于投资的资产，肯定是本息法的压力最小。

    3.考虑到钱的时间成本，等额本金节省的利息没有最后看起来那么多。可以把早期占用的钱投资获得收益，目前5%年化收益没有问题。

    本案例中，到111期大约多还：（9231.25+7129.79）/2*111-（7122.52*111）=117423元，9年可获得投资收益7万，与九年间多还的利率水平相当。p.s：万一是用的低息贷款，就是可以赚钱的啦。

    4. 等额本金早期还款额高，逐步减少，可以与家庭收入、支出曲线相配合考虑如何选择还款方式，如果早期家庭负担轻，日后会加重，就可以选这种；反之，选等额本息。